Control de ejecución de obra: los informes de los organismos de control

El artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), recoge la documentación de la obra ejecutada que debe ser entregada al Promotor por parte del Director de Obra. Entre esta documentación se incluye copia del proyecto, con sus modificaciones aprobadas, el acta de recepción, relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Esta documentación en conjunto, forma lo que conocemos como Libro del Edificio y que debe ser entregado por el Promotor a los usuarios finales del edificio.

El artículo 8.1 del Código Técnico de la Edificación (en adelante CTE), nos dice además, que el contenido del Libro del Edificio debe completarse con, entre otras cosas, lo que se establezca en su caso por los Documentos Básicos y con la documentación de los productos, equipos y sistemas que se incorporen a obra de acuerdo al artículo 7.2 del CTE.  

Por lo tanto, si como directores de la ejecución de la obra, hemos cumplimentado de manera conveniente toda la que es de nuestra responsabilidad -realizando el control de ejecución y los controles de calidad, documentando el seguimiento de obra y registrando las ordenes e instrucciones dadas, habiendo suscrito el acta de replanteo y el certificado final de obra-,  podríamos considerar que hemos cumplido con nuestra parte de responsabilidad sobre la documentación final de obra.

Sin embargo, y aunque no se especifica en la LOE ni en el CTE como documentación a incorporar a la que debe entregarse a los usuarios finales dentro del conjunto de documentos denominado Libro del Edificio, hay interpretaciones que indican que la póliza del aseguramiento decenal obligatorio y los informes que realiza el Organismo de Control  en su seguimiento de la ejecución de la obra, deberían estar entre los documentos que forma parte de la documentación de la obra ejecutada.

Lo interpreta así, por ejemplo, D. José Isidro Rey Huidobro[1], que en el año 1999, cuando impartió la ponencia de la que extraigo la cita, era Presidente de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Girona:

“Curiosamente no se especifica entre la documentación integradora del Libro del Edificio, la constancia del aseguramiento que el Art. 9.2.d) impone al promotor y de la entidad aseguradora que garantiza la cobertura del riesgo, aunque parece desprenderse indirectamente del Art. 9.2. d) y e) y del carácter no exhaustivo de los documentos a que se refiere el precepto. No obstante, dado el interés que para el usuario han de tener unos datos tan relevantes, a efectos de una eventual reclamación judicial o extrajudicial por vicios o defectos en la edificación, considero que debería haberse hecho constar en el Art. 7 con carácter preeminente, para enervar situaciones dudosas, o si más no, evitar la reclamación de otra documentación al promotor que por lógica debería estar incorporada al Libro, el cual entre otras finalidades habría de tener la eficacia de un “Certificado de Garantía” de la edificación.” [2]

También debemos citar, y con mayor interés si cabe, por tratarse de la interpretación de un magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, lo que A. Villagómez Rodil escribe sobre el Libro del Edificio:

“Dicho libro, se integrará en un principio y de modo obligatorio por los siguientes documentos:

(…)

e) Aunque el precepto no lo mencione, también sería conveniente incorporar los seguros y garantías de la obra ejecutada, a los que hace referencia el artículo 16.1 de la LOE.”  [3]

Por lo tanto, considerando que el Libro del Edificio cumple las veces de certificado de garantía de la edificación que hayamos realizado, resulta conveniente que incluya todo documento que acredite el cumplimiento con normas, exigencias, requisitos y que muestre o acredite la realidad de lo ejecutado.

Y en este sentido, los informes de los Organismos de Control, por ser documentos exigidos por las compañías de seguros para el aseguramiento decenal de daños, pueden ser de gran importancia para acreditar la realidad de un elemento del edificio, la estructura, que queda oculto de comprobaciones sencillas que puedan mostrar, en caso de duda o litigio, que es lo que realmente se ejecutó y cómo.

Pueden, además, servir para acreditar cómo se han ejecutado partes del edificio que pueden afectar al funcionamiento de la estructura y que son revisadas por los Organismos de Control en cumplimiento de sus funciones. Como las instalaciones de drenaje, las impermeabilizaciones, los cerramientos de fachada o los pasos de instalaciones.

Pero estos informes de los Organismos de Control, que son recibidos por el Promotor, en muy pocas ocasiones están a disposición de los técnicos para poder realizar la comprobación de lo que allí se dice. Es el promotor el único agente que los valida o rechaza antes de que estos lleguen a la compañía aseguradora. Sin embargo lo que estos informes dicen, afecta a la labor realizada por la Dirección Facultativa. Y es que en un momento determinado pueden servirnos de apoyo para acreditar el correcto cumplimiento de nuestras obligaciones y ayudarnos a dirimir posibles responsabilidades por daños.

Sirva para entender lo que quiero decir varios ejemplos de lo que de la lectura de esos informes he podido encontrar:

1.- Informes D0 (Definición de riesgo) y D01 (Revisión del proyecto de estabilidad), que citan la relación de planos que se han utilizado para la revisión del proyecto y para la evaluación inicial de riesgos, pero que no son modificados posteriormente cuando se han realizado modificaciones de estructura que por lo tanto alteran la lista de documentos vigentes para el Organismo de Control.

2.- Informes que indican que no se ha debido modificar la estructura proyectada cuando sin embargo se ha estado ejecutando de acuerdo a modificaciones del proyecto y que han sido puestas a disposición del Organismo de Control.

3.- Informes de visita de inspección de forjado que indican que como documento de comprobación del forjado realizado se ha utilizado el plano de proyecto, cuando ese forjado ha sido modificado posteriormente y hay elementos que no son coincidentes y con el proyecto inicial. ¿Cómo acreditamos que realmente ese forjado se ha ejecutado de acuerdo a la modificación de proyecto aprobada si el informe del Organismo de Control dice que fue realizado de acuerdo al plano de proyecto?

4.- Apartados de análisis del estudio geotécnico que concluyen de manera positiva el análisis del mismo dando validez a lo que el proyectista ha realizado a partir de él,  pero que incluyen la siguiente frase: “No están suficientemente fundadas las conclusiones del Estudio Geotécnico”.

5.- Apartados en los que se indica que no se han realizado pruebas de estanqueidad de la instalación de saneamiento empotrado o enterrado. Y esto sin haber consultado a nadie si realmente se han hecho o no. O cuando menos indicando que dado que deben ellos incluir este punto en el informe, resulta recomendable que se realicen para poder concluir por lo tanto de esa comprobación que no hay fugas o perdidas en la instalación de saneamiento que puedan estar dañando elementos de la cimentación del edificio.

6.- Descripciones de la impermeabilización  e instalación de drenaje que se han realizado que no sólo no coinciden con la realidad, sino que de la lectura de las mismas se podría concluir fácilmente una deficiente ejecución de las mismas. Bien por qué no habla de la protección mediante capa de gravas del tubo de drenaje, o porque indica que este ha sido colocado en una cota más elevada que la de arranque del muro de contención, o por qué indica que la impermeabilización no cubre la junta entre cimentación y muro.

Por lo tanto, de estos simples ejemplos, podemos y debemos concluir la importancia que para nosotros como técnicos, tiene incluir en la lista de documentos a revisar y recepcionar, los informes emitidos por el Organismo de Control.

Y todo esto de manera independiente a que se incluyan por parte del promotor entre la documentación que entregue como “Libro del Edificio”, pero sí sabiendo que puede estar entre la documentación que se pida en caso de futuras demandas por responsabilidad en daños o vicios de la construcción en edificios.